Research Insight
Bezahlbarer Wohnraum in Indien
Etwa ein Sechstel der weltweiten Bevölkerung – oder 1 Milliarde Menschen – lebt in Slums in den Städten der Entwicklungs- und Schwellenländer. Das verdeutlicht den enormen Bedarf für bezahlbaren Wohnraum. Der soziale Wohnungsbau gibt einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen die Chance, formal Eigentum zu besitzen und ihre Lebensbedingungen deutlich zu verbessern. Versuche, die Problematik durch staatliche und hoch subventionierte Programmen zu adressieren, hat es genug gegeben – allerdings mit geringer Wirkung. In einer Studie schätzt das World Research Institute den Markt für sozialen Wohnbau weltweit auf 332 Milliarden USD. Eine vor kurzem veröffentlichte Monitor Inclusive Markets Studie (siehe Link unten) schätzt den Bedarf für sozialen Wohnraum in Indien (der zwischen 6‘000 – 20‘000 USD kostet) auf 21 Millionen Haushalte. Um dieser enormen Nachfrage nachzukommen, bedarf es neuer, marktbasierter Ansätze. responsAbility prüfte vor Ort das Potenzial des sozialen Wohnbau als mögliches Anlagethema.
Die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums steht weit oben auf der Agenda der amtierenden indischen Regierung, die dafür auf die Kooperation mit der Privatwirtschaft setzt. Während die Regierung für ein förderliches Umfeld sorgt, kümmern sich private Unternehmen wie Immobilienentwickler und Mikrofinanzinstitutionen (MFI) als Partner des öffentlichen Sektors um die Realisierung und Finanzierung der sozialen Wohneinheiten. Traditionell haben sich die Immobilienentwickler aus diesem Markt eher zurückgehalten, da das Geschäft in den mittleren und oberen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes einfacher und lukrativer erschien.
Noch vor drei Jahren waren selbst die günstigsten verfügbaren Wohnimmobilien nur für die wohlhabendsten 15% der städtischen Bevölkerung in Indien bezahlbar. Die darunterliegenden 30% mieteten zumeist Wohnräume in Slums und einkommensschwachen Nachbarschaften. Auch aufgrund der rapiden Urbanisierung hat der Markt zuletzt jedoch deutlich an Dynamik gewonnen, eine Entwicklung, die einige innovative Ansätze in der Projektentwicklung und Finanzierung hervorgebracht hat. So hat die Monitor Inclusive Markets Studie mehr als 25 Immobilienentwickler identifiziert, die derzeit qualitativ hochwertige Mehrfamilienhäuser in indischen Städten errichten.
Eine bedeutende Innovation ist die Erprobung innovativer Bautechnologien, welche die Bauzeit verkürzen, Grössenvorteile nutzen und kosteneffizienter sind. Integrierte Nachhaltigkeitselemente sorgen dafür, dass neben den Kosten auch die negativen Auswirkungen auf die Umwelt reduziert werden. Bei einigen Projekten bilden gemeinsame Marketing- und Vertriebsaktivitäten von Entwicklern, Nichtregierungsorganisationen und Kapitalgebern eine Basis für starkes Wachstum. Nichtregierungsorganisationen spielen eine wichtige Rolle bei diesen Initiativen, indem sie sicherstellen, dass ein Teil der Wohneinheiten für die Ärmsten der Armen reserviert ist. Ausserdem sorgen die Nichtregierungsorganisation und/oder der Entwickler für eine gute Instandhaltung, ein gutes Serviceniveau oder die Bildungsförderung der Hausbesitzer. Ein weiteres Element, das die dynamische Entwicklung dieses Sektors fördert, ist die Zunahme der Housing Finance Companies (HFC). Gewöhnlich betreiben diese ein „Hub and Spoke“-Modell, bei dem Metropolen und grössere Städte mit Filialen (Hubs) abgedeckt, im Umland oder am Projektstandort hingegen mit kleineren Vertretungen (Spokes) gearbeitet wird. Dadurch können die HFC mehr Kunden erreichen und zugleich ihre Kosten niedrig halten.
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Trotz der hier beschriebenen Innovationen gibt es noch viele offene Fragen. Auf der Finanzierungsseite besteht eine der grössten Herausforderungen in den begrenzten Erfahrungswerten für die Bewertung der Kreditqualität einkommensschwacher Kunden bei der Vergabe langfristiger Kredite (Kleinstkredite für die Immobilienfinanzierung laufen üblicherweise über zehn bis 15 Jahre). Zudem können die Kunden häufig keinen Einkommensnachweis vorlegen oder ihr Einkommen ist sehr stark saisonal. Da der soziale Wohnbau mit seinen hohen Volumina und niedrigen Margen kein Immobiliensegment im klassischen Sinne ist, sind hier operative Exzellenz und strategische Vision gefragt. Die Fähigkeit, Grösseneffekte bei einer qualitativ hochwertigen Bauweise zu erreichen, ist eine entscheidende Voraussetzung für die Entwicklung einer gesunden Dynamik in diesem Sektor. Schliesslich ist der staatliche Einfluss auf den Häuser- und Immobilienmarkt in Indien weiter sehr hoch, was sich unter anderem in komplizierten Prozessen beim Grunderwerb, bei Projektbewilligungen und beim Umgang mit lokalen Behörden ausdrückt.
Interessenten stehen zahlreiche Möglichkeiten für ein Engagement im sozialen Wohnbausektor offen, mit potenziell grossem sozialem Nutzen. Um das erwartete Wachstum zu bewältigen, werden sich alle Akteure entlang der gesamten Wertschöpfungskette einschliesslich der Immobilienentwickler, Nichtregierungsorganisationen und Kapitalgeber weiterentwickeln müssen. Dabei ist zu erwarten, dass sich der Schwerpunkt künftig weg von einzelnen Hausprojekten zum Bau ganzer „Städte“ einschliesslich der benötigten Infrastruktur verlagert.
Für die responsAbility war die Analyse des sozialen Wohnbaus sehr aufschlussreich. Um sicherzustellen, dass Investitionen in bezahlbaren Wohnraum tatsächlich positive gesellschaftliche Auswirkungen haben, bedarf es jedoch noch einer fundierten Analyse diverser Aspekte.
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Weitere Informationen:
Zusammenfassung:
Monitor Inclusive Markets – Building Houses, Financing Homes
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Kompletter Bericht als PowerPoint-Präsentation:
Monitor Inclusive Markets – Building Houses, Financing Homes
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World Research Institute Study:
The Next 4 Billion: Market Size and Business Strategy at the Base of the Pyramid
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